"Je vais ACHETER et LOUER pour AUGMENTER mes REVENUS" :rire:
daronED
il y a 7 mois
faut prendre un credit sur 20 ans mais je crois que le train est passe les taux ont remonte
Bah là même un crédit sur 20 ans 145€ ça me paye le coût du crédit (les intérêts) mais pas la mensualité donc court terme je dois sortir de l'argent de mon salaire pour payer le bien
daronED
il y a 7 mois
tu as entièrement raison l'auteur .
Perso je me fais environ 20k/an airbnb et location à l'année
Persévère tu n'auras plus besoin de travailler comme moi
Un 19m^2 je vois pas qui le prendrait en airbnb
KheyDaltoJUDE
il y a 7 mois
Et une fois que l'appart est payé ?
Baptoutenebreux
il y a 7 mois
Le bien prend en valeur avec les années et tu gagnes pas juste 145, c'est une épargne pour laquelle t'es payé chaque mois 145 euros
daronED
il y a 7 mois
Et une fois que l'appart est payé ?
Oui j'ai acheté cash
daronED
il y a 7 mois
Le bien prend en valeur avec les années et tu gagnes pas juste 145, c'est une épargne pour laquelle t'es payé chaque mois 145 euros
Oui donc c'est bien ce que je dis
Sur court terme c'est nul, faut compter sur la plus value à la revente et c'est tout
Donc surtout n'achetez rien en campagne et misez uniquement sur les grandes villes/centres villes
ZRGZERG
il y a 7 mois
tu troll ou pas
pq t'achètes de l'immo cash 
le TRI avec un prêt est colossal, imposssible à avoir avec autre chose, si t'as du cashflow en plus c'est just du bonus
de quoi tu parles bon sang 
Benzematuidi
il y a 7 mois
L'auteur, ton erreur c'est d'avoir acheté cash
Tu l'as compris toi-même
L'intérêt dans l'investissement locatif, c'est de faire payer le crédit et les charges par le locataire.
gosedi_3
il y a 7 mois
Oui donc c'est bien ce que je dis
Sur court terme c'est nul, faut compter sur la plus value à la revente et c'est toutDonc surtout n'achetez rien en campagne et misez uniquement sur les grandes villes/centres villes
Grande ville = rentabilité faible mais plus value élevée
Campagne= rentabilité forte mais plus value faible
PseudoNumber27
il y a 7 mois
Bah là même un crédit sur 20 ans 145€ ça me paye le coût du crédit (les intérêts) mais pas la mensualité donc court terme je dois sortir de l'argent de mon salaire pour payer le bien
deja 145 je sais pas comment tu fais tu devrais en tirer au moins 250 puis je t'ai dit ton apprt t'aurais servi d'hypotheque pour prendre le dit credit et avoir un deuxieme appart en 20 ans ton locataire paye 250*12*20 =60000 resultat tu payes en fait ton deuxieme appart a motie prix mais avec des taux aussi haut ca marche pas du tout
Etrangeter
il y a 7 mois
En meme temps si tu pensais qu'il suffisait d'acheter un truc au pif et mettre en loc pour avoir un beau rendement clé t'es à l'ouest
Evidemment qu'il faut faire un minimum d'efforts :
- Acheter en dessous du marché
- Faire des travaux pour augmenter la valeur du bien et/ou la valeur locative mais pas trop car ca coute cher
- Eviter les grandes surfaces, le rendement est à chier, le mieux c'est des T1-T3 entre 20 et 50m²
Et vaut mieux acheter à crédit pour faire du locatif ca a peu d'interet de payer cash
daronED
il y a 7 mois
L'auteur, ton erreur c'est d'avoir acheté cash
Tu l'as compris toi-même
L'intérêt dans l'investissement locatif, c'est de faire payer le crédit et les charges par le locataire.
Mais vous foutez le crédit dans les charges ?
Vous déduisez les impôts et les taxes que sur ce qui dépasse le crédit ?
Iorient56_
il y a 7 mois
Oui donc c'est bien ce que je dis
Sur court terme c'est nul, faut compter sur la plus value à la revente et c'est toutDonc surtout n'achetez rien en campagne et misez uniquement sur les grandes villes/centres villes
il faut prendre au bord de la mer c'est là que ça rapporte le plus.
juillet aout je me fait un an de smic en 2 mois
friskblanc2
il y a 7 mois
Taxe foncière
Copro
impôts par tranches
Cotisations 17,8% de mémoireFin bref au final tu paies tellement de trucs que t'as intérêt à ce que ton bien prenne de la valeur pour faire une plus value à la revente, sinon t'as perdu ton fric je crois bien :
Oui faut prier que l'inflation explose pour pouvoir augmenter les loyers
daronED
il y a 7 mois
deja 145 je sais pas comment tu fais tu devrais en tirer au moins 250 puis je t'ai dit ton apprt t'aurais servi d'hypotheque pour prendre le dit credit et avoir un deuxieme appart en 20 ans ton locataire paye 250*12*20 =60000 resultat tu payes en fait ton deuxieme appart a motie prix mais avec des taux aussi haut ca marche pas du tout
Le calcul est détaille il suffit de lire
Taxe foncière
Cotisations sociales
Impôts sur le revenu locatif
Charges de copro
daronED
il y a 7 mois
En meme temps si tu pensais qu'il suffisait d'acheter un truc au pif et mettre en loc pour avoir un beau rendement clé t'es à l'ouestEvidemment qu'il faut faire un minimum d'efforts :
- Acheter en dessous du marché
- Faire des travaux pour augmenter la valeur du bien et/ou la valeur locative mais pas trop car ca coute cher
- Eviter les grandes surfaces, le rendement est à chier, le mieux c'est des T1-T3 entre 20 et 50m²Et vaut mieux acheter à crédit pour faire du locatif ca a peu d'interet de payer cash
Je suis sur 19m^2
Bah écoute explique moi toi concrètement combien tu loues et ta rentabilité, après déduction de TOUTES les charges (parce que les arnaqueurs qui donnent leur plus value avant de retirer la taxe foncière et les impôts sur revenus locatifs je vous vois)
gosedi_3
il y a 7 mois
Mais vous foutez le crédit dans les charges ?
Vous déduisez les impôts et les taxes que sur ce qui dépasse le crédit ?
Non c'est le coût du crédit que l'on met dans les charges, tout comme l'amortissement sur le bâtit en LMNP
PseudoNumber27
il y a 7 mois
Le calcul est détaille il suffit de lire
Taxe foncière
Cotisations sociales
Impôts sur le revenu locatif
Charges de copro
oaui j'ai bien lu et ca fait pas 5500 balles par an ca te fout pas de nous
FakeBG23
il y a 7 mois
Pendant ce temps si tu mets ces 120 000 sur le pea dans un ETF world c'est 9600€ NET qui rentrent chaque mois
daronED
il y a 7 mois
Grande ville = rentabilité faible mais plus value élevée
Campagne= rentabilité forte mais plus value faible
En quoi la rentabilité est forte en campagne alors que les loyers sont 2 à 3 fois inférieurs à ceux de la ville ?
+ vacances locatives fréquentes
KidChameleon
il y a 7 mois
Boh encore deux ans de hausse de taxe foncière et t'as un rendement négatif
friskblanc2
il y a 7 mois
A mon avis t'as juste fait un mauvais investissement
Perso j'ai dépensé 80k pour 800 de loyer brut, 0 taxes tant que je dépasse pas les 13-14k de revenus et que ca reste dans l'entreprise, 75 de frais de gestion, pour les loyers impayés tu peux prendre une assurance éventuellement, les charges de copro tu peux les reporter sur le loyer (peut être qu'en France ce n'est pas autorisé ceci dit) et évidemment il faut avoir investi dans une zone avec forte demande pour éviter les vacances locatives
Ayaa mais vous vivez où serieux ?
Chez moi pour un bien à 800 de loyer c'est mini dans les 170-180k à l'achat
daronED
il y a 7 mois
Non c'est le coût du crédit que l'on met dans les charges, tout comme l'amortissement sur le bâtit en LMNP
Bah donc ça change rien que j'ai acheté cash, j'ai pas eu de coût sur le crédit de toute façon puisque j'en ai pas fait
gosedi_3
il y a 7 mois
En quoi la rentabilité est forte en campagne alors que les loyers sont 2 à 3 fois inférieurs à ceux de la ville ?
+ vacances locatives fréquentes
Non la vacances locative n'est pas forcément plus forte dans une petite ville de province.
Et oui, tu vas gagner 2-3 fois moins par m² mais tu vas payer ton m² 5-6 fois moins
daronED
il y a 7 mois
Ayaa mais vous vivez où serieux ?
Chez moi pour un bien à 800 de loyer c'est mini dans les 170-180k à l'achat
Faut voir aussi ce que tu proposes comme bien
Moi un 19m^2 ville étudiante je peux pas le proposer à 800€ c'est juste évident personne le louera
Certains sont juste complètement déconnectés du marché de l'achat et de la location
Etrangeter
il y a 7 mois
Je suis sur 19m^2
Bah écoute explique moi toi concrètement combien tu loues et ta rentabilité, après déduction de TOUTES les charges (parce que les arnaqueurs qui donnent leur plus value avant de retirer la taxe foncière et les impôts sur revenus locatifs je vous vois)
Pour ca faut un beau rendement.
Pour avoir un beau rendement faut acheter en dessous du marché et faire un minimum de travaux...
En achetant un truc pour louer en l'état forcément que t'as un rendement merdique clé
daronED
il y a 7 mois
Pour ca faut un beau rendement.
Pour avoir un beau rendement faut acheter en dessous du marché et faire un minimum de travaux...
En achetant un truc pour louer en l'état forcément que t'as un rendement merdique clé
Il est nickel l'appart
Si tu rajoutes les travaux tu arrives de toute façon au même prix de départ pour ton appart
Et tu vas pas le louer significativement plus cher, pas sur un studio en tout cas
Darkvadose2
il y a 7 mois
Bah donc ça change rien que j'ai acheté cash, j'ai pas eu de coût sur le crédit de toute façon puisque j'en ai pas fait
Bah si ça change énormément
Osef du coût du crédit dans les deux cas au réel tu le déduis
C'est l'amortissement compte
Genre déduire 1/20 du prix de ton bien tous les ans
gosedi_3
il y a 7 mois
Bah donc ça change rien que j'ai acheté cash, j'ai pas eu de coût sur le crédit de toute façon puisque j'en ai pas fait
Non le coût du crédit tu le mets dans des charges déductibles donc tu le retires à ce que tu déclares aux impôts.
Le but en LMNP ce n'est pas de faire du bénéfice mais d'être le plus proche possible de 0€ SpoilAfficherMasquersi tu gagnes trop, tu finances des travaux de rénovation afin d'avoir dans 20 ans un bien que tu auras payé pour le quart de son prix.
daronED
il y a 7 mois
Maintenant au lieu de parler donne moi du concret avec TES investissements à toi, en détaillant bien les calculs
Vous êtes bcp à parler mais je crois que la plupart d'être vous n'êtes même pas proprio de votre résidence principal vu comme vous avez l'air de mal connaitre les prix sur les différents marchés
daronED
il y a 7 mois
Non le coût du crédit tu le mets dans des charges déductibles donc tu le retires à ce que tu déclares aux impôts.
Le but en LMNP ce n'est pas de faire du bénéfice mais d'être le plus proche possible de 0€ SpoilAfficherMasquersi tu gagnes trop, tu finances des travaux de rénovation afin d'avoir dans 20 ans un bien que tu auras payé pour le quart de son prix.
Oui donc on revient au postulat de départ, immobilier = long terme
Tu augmenteras pas tes revenus mensuels avec ça
Etrangeter
il y a 7 mois
Ayaa mais vous vivez où serieux ?
Chez moi pour un bien à 800 de loyer c'est mini dans les 170-180k à l'achat
Bah faut avoir un peu d'imaginatation et se bouger aussi...
Genre t'achete un immeuble avec un duplex et un commerce en bas, tu transforme le duplex en 2 ou 3 apparts + le commerce
et la valeur locative a fait +50%
Si vous pensez faire des bonnes affaires en achetant des trucs pour les louer en l'etat sans aucun travaux, a moins d'avoir des contacts qui ont des plan en OR forcément les rendements sont degueulasse
gosedi_3
il y a 7 mois
Oui donc on revient au postulat de départ, immobilier = long terme
Tu augmenteras pas tes revenus mensuels avec ça
Tu augmentés tes revenus mais aussi tes dépenses à la même hauteur donc oui c'est forcément du très long terme.
L'intérêt c'est de pouvoir prendre plusieurs crédits et donc faire des investissements que tu n'aurais pas pu faire autrement.
On te le dit depuis tout à l'heure que c'est un mauvais plan de financer cash de l'immobilier.
daronED
il y a 7 mois
Bah faut avoir un peu d'imaginatation et se bouger aussi...
Genre t'achete un immeuble avec un duplex et un commerce en bas, tu transforme le duplex en 2 ou 3 apparts + le commerce
et la valeur locative a fait +50%
Si vous pensez faire des bonnes affaires en achetant des trucs pour les louer en l'etat sans aucun travaux, a moins d'avoir des contacts qui ont des plan en OR forcément les rendements sont degueulasse
Et donc toi tes investissements locatifs ils en sont où ?
Parce que ces discours là d'entrepreneurs bidons d'instagram on les voit partout mais en pratique quand tu passes à l'action tu te rends compte que c'était bien du bullshit
daronED
il y a 7 mois
Tu augmentés tes revenus mais aussi tes dépenses à la même hauteur donc oui c'est forcément du très long terme.
L'intérêt c'est de pouvoir prendre plusieurs crédits et donc faire des investissements que tu n'aurais pas pu faire autrement.
On te le dit depuis tout à l'heure que c'est un mauvais plan de financer cash de l'immobilier.
Ouais donc ça m'intéresse pas et je vais revendre
J'ai d'autres trucs sur le long terme et j'ai pas envie d'avoir du stress supplémentaire/de m'emmerder avec un truc qui vaudra peut-être le coup, ou peut-être pas selon le futur marché immo
FumeurDANGER46
il y a 7 mois
Appartement acquis à 120 000€, 19m^2
Studio de centre ville, capacité locative autour de 550-600€Possibilité d'en tirer entre 6000 et 7000€ par an donc
Impôts sur le revenu locatif : 1300€/an
Cotisations sur le revenu locatif : 950€/an
Taxe foncière : 900€
Charges de corpo : 1100€J'en tire donc 145€ par mois
Ah oui dis donc c'est vraiment un plus sur mes revenus, ça va changer mon niveau de vie !
location garage > all
si tu veux un appart met le en airbnb pas renta sinon
Etrangeter
il y a 7 mois
Il est nickel l'appart
Si tu rajoutes les travaux tu arrives de toute façon au même prix de départ pour ton appart
Et tu vas pas le louer significativement plus cher, pas sur un studio en tout cas
Non loin de la, pour acheter en dessous des prix du marché c'est le meilleur moyen d'acheter des trucs a retaper (mais pas trop) puis remettre en etat.
Forcément si t'achete un truc nickel que tu peux louer en l'etat tu vas payer au prix du marché et t'as une renta de merde
Flat6Porsche
il y a 7 mois
Incroyable les 2000 qui n'ont pas de cerveaux ici
Les mecs pensent qu'ils seront riches du jour au lendemain avec des revenus locatifs
Je me répète :
- le but de l'investissement locatif est de se constituer un patrimoine sur le dos de quelqu'un d'autre ( le locataire ) avec l'aide de la banque ( crédit )
- à la fin du crédit ( la plupart des mecs dans le locatif n'attendent pas la fin du crédit , ils surfent sur les vagues haussières / baissières du marché où tout simplement les opportunités du moment ) le bien est à toi a 100% sans aucun ( en théorie ) euro de ta poche
- le revenus du loyer sert virtuellement à augmenter ses revenus pour le ou les biens suivants , ex :
Jean gagne 3k/mois avec son taf de gigolo en CDI , sa capacité d'endettement est de 35% avec assurances : donc arrondissons a 1k
Sur 25 ans , disons qu'il peut emprunter 250k ( chiffres et taux aléatoires pour l'exemple )
Avec ses 250k , il décident d'acheter 2 grand T2 à rénover dans une ville moyenne sur lesquels il fera des travaux , il les louent chacun 700€
Revenus de Jean théoriques : 4400€
Jean est déjà endetté de 1000€ par mois , mais il veut grandir son patrimoine encore , il retourne à la banque et la banque lui dit ok tu as 1400€ de revenus locatif mais on va compter uniquement 75% donc 1150 ce qui fait 4150€ théoriques
4150 divisés par 3 : 1350€
Il reste après cette opération ( foireuse , car 1400€ de revenus avec 250k c'est éclaté au sol pour être honnête , mais c'est pour l'´exemple ) 350€ à Jean en capacité d'endettement
350x12 4200
4200 x 20 ans
84000€ mais il faut enlever les intérêts + assurances donc disons 50k , Jean peut donc acheter encore un bien de 50k sans apport pour le louer OU attendre de se constituer un apport plus important pour acheter plus grand
OU il revend un partie de ses biens au bout de quelques temps si il ont pris de la valeur pour partir sur d'autres projets ( immeubles de rapport à rénover par exemple )
Bon mes exemples sont claqué mais c'est juste pour que vous compreniez comment des mecs arrievent a avoir des patrimoines de fou sur le long termes et continuer ce cirque indéfiniment à conditions de se renouveler en permanence et d'être flexible sur les opportunités du moment
gosedi_3
il y a 7 mois
Ouais donc ça m'intéresse pas et je vais revendre
J'ai d'autres trucs sur le long terme et j'ai pas envie d'avoir du stress supplémentaire/de m'emmerder avec un truc qui vaudra peut-être le coup, ou peut-être pas selon le futur marché immo
Je pense que c'est en effet la meilleure solution pour toi.
L'immobilier il faut avoir une vision à 20 ans et plus donc le gain réel il est moins pour toi que pour tes enfants.
Avaleusedetroll
il y a 7 mois
Mais l'appartement tu le revends a la fin t'es bête ou ?
Etrangeter
il y a 7 mois
Et donc toi tes investissements locatifs ils en sont où ?
Parce que ces discours là d'entrepreneurs bidons d'instagram on les voit partout mais en pratique quand tu passes à l'action tu te rends compte que c'était bien du bullshit
Clé on est la pour t'expliquer ce que t'as foiré
T'achete un truc cash au prix du marché et tu te fais des cacahuetes en le louant, c'est juste logique y'a aucune arnaque hein
Et justement meme les formations d'entrepreneurs bidons t'expliquent bien que :
- Faut jamais acheter en cash
- Faut acheter en dessous du marché : donc soit attendre la bonne affaire soit acheter des biens a retaper (idéalement les 2)
T'as meme pas ete foutu de respecter ces 2 points essentiels qu'on trouve dans la formation la plus debile qu'on puisse trouver sur le net et tu viens te plaindre que tu gagne rien
Togetha
il y a 7 mois
L'administration française ça commence à me CASSER LES COUILLES 
J'essaye de regarder la définition et les modalités de la cotisation sur le revenu locatif (sur le site impots.gouv) :
Putain mais QUI comprend cette merde ? POURQUOI il faut avoir un putain de doctorat en science du droit pour entreprendre la moindre chose dans ce shithole ?
Zefos
il y a 7 mois
lop a raison mes parent ont un studio en résidence secondaire et le loyer suffit juste à rembourser le crédit. La charge de copropriété la taxe foncière c'est mes parent qui paye ils misent sur une revente pour en faire un bénéfice. A part si tu fait louer ton bien et que tu es expatrié pour être rentier ou pour le revendre. Ça aucun autre utilité
Etrangeter
il y a 7 mois
lop a raison mes parent ont un studio en résidence secondaire et le loyer suffit juste à rembourser le crédit. La charge de copropriété la taxe foncière c'est mes parent qui paye ils misent sur une revente pour en faire un bénéfice. A part si tu fait louer ton bien et que tu es expatrié pour être rentier ou pour le revendre. Ça aucun autre utilité
Si le loyer couvre le credit et les charges c'est un plutot bon investissement.
Une fois le crédit payé ils seront propriétaires d'un logement qui aura ete remboursé par les locataires
Toomanyddb
il y a 7 mois
Il faut acheter un immeuble, j'avais failli en acheter un, situé à 35 minutes de chez moi et je vis dans un coin très touristique : prix de base 180K mais tout à refaire, à part la toiture et il y en avait largement pour autant en passant par des artisans pour tout refaire et avoir des logements simples à 500€ en moyenne par appartement, mais décents, au total 9 appartements + des caves et 6 garages.
Alors oui, je pense que c'était une bonne affaire et rapidement rentable, par contre faut pas qu'un artisan te plante sinon t'es dead, pareil faut pas que les travaux durent trop longtemps maxi 2/3 mois pour pas se foutre dans le rouge et je parle même pas des banques qui vont accepter de te suivre , mais pour être rentable, c'est mieux d'avoir plusieurs logements et d'acheter limite avant l'état tas de pierres, et soit louer ensuite ou revendre avec une grosse plus value !
Etrangeter
il y a 7 mois
Il faut acheter un immeuble, j'avais failli en acheter un, situé à 35 minutes de chez moi et je vis dans un coin très touristique : prix de base 180K mais tout à refaire, à part la toiture et il y en avait largement pour autant en passant par des artisans pour tout refaire et avoir des logements simples à 500€ en moyenne par appartement, mais décents, au total 9 appartements + des caves et 6 garages.Alors oui, je pense que c'était une bonne affaire et rapidement rentable, par contre faut pas qu'un artisan te plante sinon t'es dead, pareil faut pas que les travaux durent trop longtemps maxi 2/3 mois pour pas se foutre dans le rouge, mais pour être rentable, c'est mieux d'avoir plusieurs logements et d'acheter limite avant l'état tas de pierres, et soit louer ensuite ou revendre avec une grosse plus value !
Pour ce genre de tres gros projet t'as interet a avoir des contacts solides entrepreneurs ou autre qui peuvent faire les travaux a bon prix ou te conseiller...
Sinon vaut mieux éviter...
Le mieux pour faire des bonnes affaire c'est de faire des travaux a taille humaine que tu peux faire toi meme en l'espace de 5-6 mois en parallele de ton job
ZRGZERG
il y a 7 mois
Il faut acheter un immeuble, j'avais failli en acheter un, situé à 35 minutes de chez moi et je vis dans un coin très touristique : prix de base 180K mais tout à refaire, à part la toiture et il y en avait largement pour autant en passant par des artisans pour tout refaire et avoir des logements simples à 500€ en moyenne par appartement, mais décents, au total 9 appartements + des caves et 6 garages.Alors oui, je pense que c'était une bonne affaire et rapidement rentable, par contre faut pas qu'un artisan te plante sinon t'es dead, pareil faut pas que les travaux durent trop longtemps maxi 2/3 mois pour pas se foutre dans le rouge et je parle même pas des banques qui vont accepter de te suivre , mais pour être rentable, c'est mieux d'avoir plusieurs logements et d'acheter limite avant l'état tas de pierres, et soit louer ensuite ou revendre avec une grosse plus value !
t'as fait quoi du coup à la place ?
satana895
il y a 7 mois
Bah fait du Airbnb au lieu de pleurer, l'état te douille autant passer par d'autres chemins
Un 19m² en centre ville bien meublé tu peux le louer entre 80 et 100€ par nuit
Tu fais le ménage toi même, tu factures ça 20€ en plus sur la location
Même avec un taux de remplissage de 50% à l'année tu peux te faire 15 000€ à l'année et t'es même pas taxé vu que Airbnb c'est à partir de 30 000€/an
skuaii7
il y a 7 mois
Ceux qui prennent pas le taux de crédit en compte dans l'équation, qui oublie aussi l'impôt foncier ainsi que les charges de copropriété.
Un français lambda = quitte à payer 800€ de loyer je préfère rembourser 800€ de crédit immobilier
Cette reflexion d'enfant de 10ans
PseudoNumber27
il y a 7 mois