ACHETER un BIEN IMMOBILIER avec ma MÈRE : bon plan ?

77 messages

Mise à jour: il y a 2 mois

pipicaca2352

il y a 2 mois

Mais y'a pas un seul khey pour me dire si mon idée est viable ou non ?

-tu surévalue le loyer
-tu sous évalue la fiscalité
-tu évalues très mal la stabilité de ton activité (l'avenir s'avère très sombre en france)

Can-04

il y a 2 mois

FakeBG
il y a 2 mois
Ben seuls les chiffres comptent
C'est une réalité, oui le PEA m'offre la même somme à la fin sauf qu'avec l'immobilier mon emprunt est totalement remboursé à la fin

- T'es bloqué pour 15 ans (PEA seulement 5)
- Le SP500 est diversifié, l'immo c'est tout sauf le cas
- Les 8% de rendements du PEA on en rigole, c'est bien plus que ça
- Ton calcul prends pas en compte la taxe foncière + charges copropriété + travaux/assurance + frais de gestion
- T'es obligé de rembourser dans les deux cas (tu remboruses 40k+ intérets, ta daronne 80k + intérêts)
- Le fisc qui peut requalifier l'usufruit en donation déguisée (bonjour les pénaltiés) ça tu sais même pas
- PV pas garantie avec un immobilier bancal (car pas diversifié), SP500/WPEA t'es serein

C'est bon ou t'es toujours persuadé de la viabilité de ton idée éclatée au sol ?

& Le SP500 c'est +100% sur les 5 dernières années par exemple. Va faire ça avec ton logement

FakeBG

il y a 2 mois

tu vas te prendre un procès.

Je comprends rien à tes messages, pourquoi je me prendrais un procès ?

FakeBG

il y a 2 mois

-tu surévalue le loyer
-tu sous évalue la fiscalité
-tu évalues très mal la stabilité de ton activité (l'avenir s'avère très sombre en france)

C'est un exemple que j'ai pris
Y'a toujours moyen de trouver plus rentable / moins rentable. Évidemment j'ai fait un calcul dans les gros traits

Je voulais surtout votre avis sur de double levier : levier bancaire + levier de ma maman. En gros avec 10k d'apport et même en étant encore étudiant je peux direct devenir propriétaire d'un bien de 150k

FakeBG

il y a 2 mois

- T'es bloqué pour 15 ans (PEA seulement 5)
- Le SP500 est diversifié, l'immo c'est tout sauf le cas
- Les 8% de rendements du PEA on en rigole, c'est bien plus que ça
- Ton calcul prends pas en compte la taxe foncière + charges copropriété + travaux/assurance + frais de gestion
- T'es obligé de rembourser dans les deux cas (tu remboruses 40k+ intérets, ta daronne 80k + intérêts)
- Le fisc qui peut requalifier l'usufruit en donation déguisée (bonjour les pénaltiés) ça tu sais même pas
- PV pas garantie avec un immobilier bancal (car pas diversifié), SP500/WPEA t'es serein
C'est bon ou t'es toujours persuadé de la viabilité de ton idée éclatée au sol ?
& Le SP500 c'est +100% sur les 5 dernières années par exemple. Va faire ça avec ton logement

J'ai déjà pris date depuis 4 ans avec le PEA et je suis aussi full world + SP500

Le SP500 a beau avoir une super rentabilité, au final je pourrai jamais faire du levier comme je peux le faire avec le montage immobilier ci-dessus

Et non la donation sera pas déguisée, c'est tout le projet, elle sera faite par acte notarié etc. Ma mère me donne la nue propriété, et je ne lui rembourse rien de mon côté. C'est le locataire qui rembourserait sa part d'usufruit

pipicaca2352

il y a 2 mois

Je comprends rien à tes messages, pourquoi je me prendrais un procès ?

si tu loues un logement sans payer d'impots t'es dans l'illégalité.

Can-04

il y a 2 mois

FakeBG
il y a 2 mois
J'ai déjà pris date depuis 4 ans avec le PEA et je suis aussi full world + SP500
Le SP500 a beau avoir une super rentabilité, au final je pourrai jamais faire du levier comme je peux le faire avec mon montage immobilier
Et non la donation sera pas déguisée, c'est tout le projet, elle sera faite par acte notarié etc. Ma mère me donne la nue propriété, et je ne lui rembourse rien de mon côté. C'est le locataire qui rembourserait sa part d'usufruit

Tu peux passer par 10 notaires ça changera rien + on s'en branle que tu lui rembourses rien à ta daronne, si le fisc estime que tu fais ça pour éviter les frais d'une donation classique plutôt que de "transmettre" un patrimoine tu vas raquer ; Car ta daronne te refile le logement sans aucune compensation financière et comme t'es pas capable de payer par toi-même ça suggère que c'est un montage qui repose uniquement sur le loyer, en clair ça pue à des kilomètres

Bienvenue en france

pipicaca2352

il y a 2 mois

C'est un exemple que j'ai pris
Y'a toujours moyen de trouver plus rentable / moins rentable. Évidemment j'ai fait un calcul dans les gros traits
Je voulais surtout votre avis sur de double levier : levier bancaire + levier de ma maman. En gros avec 10k d'apport et même en étant encore étudiant je peux direct devenir propriétaire d'un bien de 150k

corrige tes chiffres deja. loyer a 600 euros + impots a payer.

FakeBG

il y a 2 mois

Tu peux passer par 10 notaires ça changera rien + on s'en branle que tu lui rembourses rien à ta daronne, si le fisc estime que tu fais ça pour éviter les frais d'une donation classique plutôt que de "transmettre" un patrimoine tu vas raquer ; Car ta daronne te refile le logement sans aucune compensation financière et comme t'es pas capable de payer par toi-même ça suggère que c'est un montage qui repose uniquement sur le loyer, en clair ça pue à des kilomètres

Ben non les parents ont le droit de donner 100k tous les 15 ans sans aucune contrepartie et avec zéro frais, go te renseigner

FakeBG

il y a 2 mois

si tu loues un logement sans payer d'impots t'es dans l'illégalité.

Mais j'ai rien compris
Oui y'a la taxe foncière
Oui y'a les 233€ mensuels qui rentrent dans le calcul de l'IR

Et alors ? C'est quasiment rien

Can-04

il y a 2 mois

FakeBG
il y a 2 mois
Ben non les parents ont le droit de donner 100k tous les 15 ans sans aucune contrepartie et avec zéro frais, go te renseigner

Y'a une grosse différence entre une donation simple (avec l'abbattement) et ton montage éclaté (indivision + donation avec réserve d'usufruit + financement par les loyers), tu le fais exprès ou tu dis ça sérieusement ? Si le fisc dit "nope" tu peux sortir tous les arguments que tu veux (ton "nn mais g droit à mes 100k gratuitement" là) tu passeras à la caisse et on parle pas juste de l'abattement là

Can-04

il y a 2 mois

Abattement qui d'ailleurs sera basé sur la pleine propriété (150k donc), donc les 50k restants (+ les pénalités)

FakeBG

il y a 2 mois

Y'a une grosse différence entre une donation simple (avec l'abbattement) et ton montage éclaté (indivision + donation avec réserve d'usufruit + financement par les loyers), tu le fais exprès ou tu dis ça sérieusement ?

Le financement par les loyers déjà je sais pas ce que ça a à faire là, c'est légal et normal. Ça n'a de rapport qu'avec le remboursement de l'emprunt

Et sinon, si, l'abattement des 100k pour la donation s'applique aussi à la donation avec réserve d'usufruit, je me suis renseigné. Y'a même un avantage avec la réserve d'usufruit car les impôts font un bareme et en gros c'est pas 100% de la somme donnée qui est imposable

Genre pour 100k de donation avec réserve d'usufruit on considère par exemple que la nue propriété constitue 60% donc j'aurai pas d'impôts à payer et ma mère pourrait au surplus me donner un autre bien d'une valeur de 40k sans payer le moindre impôt non plus

Can-04

il y a 2 mois

Bref encore une fois go PEA et arrête tes conneries avant même de les avoir commencées stp

Can-04

il y a 2 mois

FakeBG
il y a 2 mois
Le financement par les loyers déjà je sais pas ce que ça a à faire là, c'est légal et normal. Ça n'a de rapport qu'avec le remboursement de l'emprunt
Et sinon, si, l'abattement des 100k pour la donation s'applique aussi à la donation avec réserve d'usufruit, je me suis renseigné. Y'a même un avantage avec la réserve d'usufruit car les impôts font un bareme et en gros c'est pas 100% de la somme donnée qui est imposable
Genre pour 100k de donation avev réserve d'isufruit on considère par exemple que la nue propriété constitue 60% donc j'aurai pas d'impôts à payer et ma mère pourrait au surplus me donner un autre bien d'une valeur de 40k sans payer le moindre impôt non plus

Le financement par les loyers il est légal et normal mais il insinue le montage khey, c'est ça que je t'explique. Le problème c'est ton montage
le fisc râle = montage requalifié en donation (déguisée) sur l'ensemble de la propriété et non pas juste sur les 100k de ta nue propriété

On s'en branle du reste

Et encore une fois le notaire peut dire "tout est bon de mon coté" ça ne t'apporte aucune garantie

Can-04

il y a 2 mois

Can-04
il y a 2 mois

Bref encore une fois go PEA et arrête tes conneries avant même de les avoir commencées stp

FakeBG

il y a 2 mois

Le financement par les loyers il est légal et normal mais il insinue le montage khey, c'est ça que je t'explique. Le problème c'est ton montage
le fisc râle = montage requalifié en donation (déguisée) sur l'ensemble de la propriété et non pas juste sur les 100k de ta nue propriété
On s'en branle du reste
Et encore une fois le notaire peut dire "tout est bon de mon coté" ça ne t'apporte aucune garantie

Mais khey c'est pas illégal de faire un montage, ça a l'air assez basique même

La fraude fiscale c'est faire un montage visant à éluder l'impôt. Là le but du montage est de permettre le financement du bien, c'est tout

Avec ou sans ce montage ma mère peut me donner 100k d'un bien ou d'une partie d'un bien sans payer d'impôt, c'est pas ça le problème

Can-04

il y a 2 mois

FakeBG
il y a 2 mois
Mais khey c'est pas illégal de faire un montage, ça a l'air assez basique même
La fraude fiscale c'est faire un montage visant à éluder l'impôt. Là le but du montage est de permettre le financement du bien, c'est tout
Avec ou sans ce montage ma mère peut me donner 100k d'un bien ou d'une partie d'un bien sans payer d'impôt, c'est pas ça le problème

mais j'ai jamais dit que c'était illégal de faire un montage bordel, si l'objectif c'est de transmettre la pleine propriété (150k) en évitant les droits de donation (sur les 50k restants), et ça c'est le fisc qui le dira, alors y'a abus de droit. Puis c'est pas les indices qui manquent dans ton cas :

Le loyer qui couvre deux prêts en même temps
Ta daronne qui se débarasse du bien sans contrepartie
Toi qui deviens proprio sans rien payer (car usufruit)
tes revenus hors-loyers complètement insuffisants (t'es étudiant bordel)

Tes arguments + ce que dira le notaire = Pipi de chat face aux faits et ce que dira le fisc, c'est la vérité khey. Bref va poser tes questions à ChatGPT maintenant, j'ai la flemme de me répéter à dire que ton montage est le problème et lui au moins se plantera normalement pas

FakeBG

il y a 2 mois

mais j'ai jamais dit que c'était illégal de faire un montage bordel, si l'objectif c'est de transmettre la pleine propriété (150k) en évitant les droits de donation (sur les 50k restants), et ça c'est le fisc qui le dira, alors y'a abus de droit. Puis c'est pas les indices qui manquent dans ton cas :
Le loyer qui couvre deux prêts en même temps
Ta daronne qui se débarasse du bien sans contrepartie
Toi qui deviens proprio sans rien payer (car usufruit)
tes revenus hors-loyers complètement insuffisants (t'es étudiant bordel)
Tes arguments + ce que dira le notaire = Pipi de chat face aux faits et ce que dira le fisc, c'est la vérité khey. Bref va poser tes questions à ChatGPT maintenant, j'ai la flemme de me répéter à dire que ton montage est le problème et lui au moins se plantera normalement pas

Les 50k restants m'appartiennent, à partir de là y'a aucune tentative d'éviter quelconque droit de donation

Aucun rapport avec le fisc à partir du moment où le but du montage est uniquement de FIKANCER le bien

Bref je vais faire ça et je reviendrai sur le forum pour chouiner si jamais ça se passe mal

Can-04

il y a 2 mois

FakeBG
il y a 2 mois
Les 50k restants m'appartiennent, à partir de là y'a aucune tentative d'éviter quelconque droit de donation
Aucun rapport avec le fisc à partir du moment où le but du montage est uniquement de FIKANCER le bien
Bref je vais faire ça et je reviendrai sur le forum pour chouiner si jamais ça se passe mal

ce que tu dis ("le but principal c de financer le bien") =/ ce qu'en pensera le fisc ("ok célestin veut esquiver les droits de donation"). T'es complètement borné sur ce point là. + je répète encore une fois pour que ça rentre bien dans ta tête car t'as l'air persuadé de ton intelligence hors-norme, Tes arguments + ce que dira le notaire = Pipi de chat face aux faits et ce que dira le fisc

FakeBG

il y a 2 mois

ce que tu dis ("le but principal c de financer le bien") =/ ce qu'en pensera le fisc ("ok célestin veut esquiver les droits de donation"). T'es complètement borné sur ce point là. + je répète encore une fois pour que ça rentre bien dans ta tête car t'as l'air persuadé de ton intelligence hors-norme, Tes arguments + ce que dira le notaire = Pipi de chat face aux faits et ce que dira le fisc

Les 50k m'appartiennent donc AUCUN DROIT DE DONATION sur ces 50k puisqu'ils sont payés via MON emprunt depuis le départ

Can-04

il y a 2 mois

Les 50k m'appartiennent donc AUCUN DROIT DE DONATION sur ces 50k puisqu'ils sont payés par MOI depuis le départ

Sauf en cas de requalification (donation déguisée de la pleine propriété). Là tu raques les droits + les pénalités
Mais va, fais ton montage, va voir un notaire en pensant que le fisc t'ignorera à cause de ça et va espérer tout rembourser avec ton locataire, va croire que ton bien ne coûtera éternellement que 150k, va crorie que c'est une meilleure idée que le PEA et allez vous bloquer tous les deux pendant 15 ans, c'est bien évidemment beaucoup plus intelligent

Can-04

il y a 2 mois

L'op est parti ?

FakeBG

il y a 2 mois

Sauf en cas de requalification (donation déguisée de la pleine propriété). Là tu raques les droits + les pénalités
Mais va, fais ton montage, va voir un notaire en pensant que le fisc t'ignorera à cause de ça et va espérer tout rembourser avec ton locataire, va croire que ton bien ne coûtera éternellement que 150k, va crorie que c'est une meilleure idée que le PEA et allez vous bloquer tous les deux pendant 15 ans, c'est bien évidemment beaucoup plus intelligent

Mais y'a aucune chance que ce soit requalifié en donation déguisée de la pleine propriété vu que c'est PAS le cas le fisc est pas débile oui il requalifie des choses ou qualifie l'abus de droit quand un ensemble de démarches sont faites pour mener à un résultat fiscal qui aurait été différent sans le montage. Là y'a R, c'est juste un plan pour le financement pour pouvoir profiter du levier bancaire généré par ma mère

GepetoVonWalid

il y a 2 mois

Faire de l'investissement immobilier en France

Eleutherios

il y a 2 mois

Pourquoi tu veux devenir usufruitier dans 15 ans (et payer pour ça) alors que la nue propriété devient entière naturellement sans taxe au décès de l'usufruitier ? T'es pas pressé de toucher la rente, t'as plutôt intérêt à défiscaliser d'autres donations ensuite.

FakeBG

il y a 2 mois

Pourquoi tu veux devenir usufruitier dans 15 ans (et payer pour ça) alors que la nue propriété devient entière naturellement sans taxe au décès de l'usufruitier ? T'es pas pressé de toucher la rente, t'as plutôt intérêt à défiscaliser d'autres donations ensuite.

T'as pas compris khey
Je suis nue propriétaire de 100% dès le jour 1
Et usufruitier pour ma part de façon à pouvoir rembourser mon crédit

FakeBG

il y a 2 mois

Faire de l'investissement immobilier en France

Genre t'as acheté un bien immobilier dans un autre pays ? On t'écoute

Can-04

il y a 2 mois

Mais y'a aucune chance que ce soit requalifié en donation déguisée de la pleine propriété vu que c'est PAS le cas le fisc est pas débile oui il requalifie des choses ou qualifie l'abus de droit quand un ensemble de démarches sont faites pour mener à un résultat fiscal qui aurait été différent sans le montage. Là y'a R, c'est juste un plan pour le financement pour pouvoir profiter du levier bancaire généré par ma mère

Not ready ils verront les choses différemment si ça leur chante en dépit de ta boucle " c juste un ensemble de démarches légales" + enjoy 15 ans à devoir gérer un bien + locataire + tous les frais cachés juste pour espérer ne rien avoir à rembourser, mais t'es hyper intelligent donc fais-le tkt